连云港市城市房屋拆迁管理规定

　　　　　　　连云港市人民政府文件 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　连政发(2004)85号 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市政府关于印发连云港市 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　城市房屋拆迁管理规定的通知 各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位： 　　　《连云港市城市房屋拆迁管理规定》已经市十一届政府第19次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　二○○四年四月八日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　连云港市城市房屋拆迁管理规定 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第一章 总 则 第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称国务院条例)和《江苏省城市房屋拆迁管理条例 (以下简称省条例)等有关法规，结合本市实际，制定本规定。 第二条 在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本规定。 第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。 第四条 拆迁人应当按照本规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 　　本规定所称拆迁人，是指取得《房屋拆迁许可证》的单位。 　　本规定所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 第五条 连云港市房屋拆迁安置办公室是市人民政府城市房屋拆迁工作的管理部门(以下简称市房屋拆迁主管部门)，负责对城市房屋拆迁工作实施监督管理。 　　各区人民政府和市、区规划、建设、城管、国土、房管、物价、工商、税务、公安等有关部门应当依照有关法律法规和本规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第二章 拆迁管理 第六条 拆迁房屋实行《房屋拆迁许可证》制度。拆迁房屋的单位取得《房屋拆迁许可证》后，方可实施拆迁。 第七条 申请领取《房屋拆迁许可证》的，应当向市房屋拆迁主管部门提交下列资料： 　　(一)建设用地规划许可证(附红线图)； 　　(二)国有土地使用权批准文件； 　　(三)拆迁计划和拆迁方案。 　　市房屋拆迁主管部门应当自收到申请之日起15日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件并将房屋拆迁补偿安置资金足额存入市房屋拆迁主管部门设立的银行专用帐户和按规定交纳拆迁管理费的，颁发《房屋拆迁许可证》。 　　政府实施净地出让或土地储备需要拆迁房屋的，申请人应提交市人民政府有关同意出让和储备的批准文件，可以免交本条第一款第一项的材料。 《房屋拆迁许可证》颁发后10日内，拆迁人应当持《房屋拆迁许可证》到市房产权属登记机关办理拟拆迁房屋权属证书注销登记备案手续。 第八条 房屋拆迁补偿安置资金应当专门用于拆迁补偿安置，不得挪作它用。市房屋拆迁主管部门负责对房屋拆迁补偿安置资金统一管理，统一结算。 第九条 市房屋拆迁主管部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 　　市房屋拆迁主管部门、拆迁人和拆迁单位应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 第十条 拆迁入应当在《房屋拆迁许可证》确定的拆迁范围 和拆迁期限内实施房屋拆迁，不得擅自更改拆迁范围和拆迁期限。 　　需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向市房屋拆迁主管部门提出延期拆迁申请；市房屋拆迁主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 第十一条 拆迁人可以委托具有拆迁资格的拆迁单位实施拆迁；具备相应条件的，也可以自行拆迁。 　　市房屋拆迁主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。 　　委托拆迁的服务费标准由市价格主管部门制定。 第十二条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报市房屋拆迁主管部门备案。 　　被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。 第十三条 市房屋拆迁主管部门应加强对拆迁工作人员的管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和政策业务知识的培训、考核；经考核合格的，发给拆迁工作证。拆迁工作人员应持证上岗。 第十四条 市房屋拆迁主管部门应根据规划要求和建设单位的拆迁申请，书面通知规划、国土、房产、公安、所在地政府、街道办事处等有关部门和单位，暂停办理拟拆迁范围内的建设工程规划许可证(副本)、国有土地使用权证变更或交易、房屋产权变更或交易、户口迁入等手续，并告知拟拆迁范围内的居民和单位。拟拆迁范围内的居民和单位不得进行房屋扩建、改建、装修、租赁。 　　暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经市房屋拆迁主管部门批准，延长暂停期限不得超过1年。在暂停期限内办理相关手续或擅自改建、扩建、装修、租赁等，导致货币补偿金额增加的，增加部分不予补偿。 第十五条 拆迁人与被拆迁人应当依照本规定，订立拆迁补偿协议。 　　拆迁补偿安置协议应当载明下列事项： 　　(一)补偿方式和补偿金额； 　　(二)产权调换房屋的地点、建筑面积等； 　　(三)搬迁期限； 　　(四)过渡方式与过渡期限； 　　(五)产权调换房屋差价金额及支付的方式； 　　(六)违约责任与纠纷解决办法； 　　(七)当事人认为需要订立的其他条款。 　　拆迁租赁房屋的，拆迁入应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 　　被拆迁人、房屋承租人重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额的部分免交契税。 第十六条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁机构申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 第十七条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由市房屋拆迁主管部门裁决。市房屋拆迁主管部门是被拆迁人的，由市人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。 当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向 　　人民法院起诉。拆迁人依照本规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供产权调换房屋、过渡用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 　　具体办法由市房屋拆迁主管部门另行制定。 第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院强制拆迁，或者由市人民政府责成有关部门强制拆迁。 　　实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关申请办理证据保全。 第十九条 市政公用基础设施建设项目需要拆迁房屋的，按照先拆迁腾地、后处理纠纷的原则办理。被拆迁人、房屋承租人应当按照拆迁公告期限要求，保证按期拆迁。 　　本规定所称市政建设项目，是指经市政府批准的城市道路、城市桥涵、城市防洪、排水设施、城市绿地、广场、燃气、热力、给水等市政基础设施建设项目。 第二十条 房屋拆除施工必须由具备安全保障条件、具有建筑施工企业资质的企业承担。拆除施工企业在承包拆除业务时必须制定拆除方案和安全保障措施，按相关规定缴纳安全风险抵押金、签订安全责任书，并经市房屋拆迁主管部门审核同意后，方可实施拆除业务。具体办法由市房屋拆迁主管部门另行制定。 第二十一条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经市房屋拆迁主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中载明的有关权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。 第二十二条 拆迁人应当在房屋拆除后30日内持有关手续到市房屋权属登记机关、国土资源管理部门办理拆迁地块产权注销登记和国有土地使用权设定。 第二十三条 被拆迁人凭拆迁补偿协议或裁决书等生效的法律文书向公安、邮政、电信、公用事业、民政、劳动保障、教育等部门和单位申请办理户口的迁移、邮件传递、供水、供电、低保、劳动和社会保险以及转学、转托等手续，相关部门或单位应按有关规定办理。 　　市房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第三章 拆迁补偿与安置 第二十四条 拆迁人应当依照本规定，对被拆迁人给予补偿。 　　拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，按其拆迁时建筑材料的成本价值，结合剩余期限给予补偿(规划批准文件载明的因城市建设需要，无偿拆除的临时建筑除外)。 第二十五条 拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权调换。 第二十六条 货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定。对超出房屋建筑面积的土地使用面积由具有相应评估资质的评估机构进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素，具体办法由市房屋拆迁主管部门依据国家、省有关规定另行制定公布。 　　被拆迁房屋的性质、建筑面积以房屋权属证书登记的面积为准，土地使用面积以国有土地使用权证为准，被拆迁人不能提供房屋权属证和土地使用权证的，可以向市房产管理部门和土地管理部门申请确权，市房产管理部门和土地管理部门应当自收到申请之日起7日内作出准予确权或不予确权的决定，并书面通知当事人。市房产管理部门、土地管理部门对符合准予确权的应当在收到申请之日起10日内予以确权(确定合法权属的性质和面积)。 第二十七条 被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当提供产权调换的房屋供被拆迁人选择。被拆迁地段内新建房屋，应当优先提供给被拆迁人选择。 　　实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当依据本规定第二十六条第一款的规则，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的房地产市场价格，结清产权调换的差价。 　　拆迁人应当提供符合国家规范和质量安全标准的房屋，用于产权调换。 　　拆迁过渡期限自被拆迁人或者房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月。拆迁人、被拆迁人或者公房承租人应当遵守过渡期限的协议。 　　因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者公房承租人增付临时安置补助费： 　　(一)对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的， 自超过之月起增付2倍临时安置补助费； 　　(二)对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。 　　经批准建设的合法住宅房屋自竣工之日起(若无法界定竣工时间，以取得建设工程规划许可证之后六个月起)至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加15％的房屋补偿金额。 第二十八条 拆迁公益事业的非生产经营性房屋的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 　　拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。 　　拆迁中、小学校舍或者幼儿园，应当征得教育行政主管部门认可，并按照规划要求建设新校舍、幼儿园或者给予货币补偿，扩建部分所需费用由被拆迁人承担。因国家重点建设工程需要，被拆迁的中小学、幼儿园需边建边拆的，市房屋拆迁主管部门会同教育行政主管部门和被拆迁人对在校学生入学作出妥善安排，拆迁人应当按规定给予补偿。 第二十九条 被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额(房屋及其附属设施等补偿金额)低于补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁最低补偿标准对被拆迁人予以货币补偿。 　　被拆迁人按照本条前款获得货币补偿后仍无力解决住房的，拆迁人应当用其货币补偿款购买在本市当年不小于最小户型面积的经济适用住房或者购买建筑面积不少于被拆迁房屋面积的二手房屋予以安置。安置房屋金额超出货币补偿款金额部分，被拆迁人应当付清差价款。 　　被拆迁人符合购买经济适用住房条件的，可以优先购买。 　　拆迁补偿最低标准为：一类区4．5万元；二类区4万元；三类区3．5万元。 第三十条 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租住宅房屋，由承租人按被拆迁房屋的重置价格的80％购买并解除租赁关系后，由拆迁人对承租人进行拆迁补偿安置。 　　拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋改变用途为非住宅房屋的，租赁双方对货币补偿金额未约定分配比例的，拆迁人应当将货币补偿金额的50％支付给产权人，50％支付给承租人。 拆迁执行政府规定租金标准的公有非住宅房屋，租赁双方选择货币补偿但未约定分配比例的，拆迁人按照下列比例支付货币补偿金额： (一)租赁合同期限内实际使用超过5年，在10年以内的，产权人60％，房屋承租人40％； (二)租赁合同期限内实际使用超过10年，在15年以内的，产权人50％，房屋承租人50％； (三)租赁合同期限内实际使用超过15年的，产权人40％， 房屋承租人60％。 　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 　　因拆迁而引起变更租赁合同条款内容的，应当服从城市建设需要作相应修改。 第三十一条 因国家有关私房改造政策形成租赁关系的，应当实行货币补偿，拆迁人除对被拆迁人进行货币补偿外，还应对房屋承租人再支付区位补偿款作为其购房补贴。 第三十二条 拆迁产权不明确或房产管理部门代管的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报市房屋拆迁主管部门审核同意后实施拆迁。拆迁补偿款由拆迁人支付给市房产管理部门按有关规定处理。拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。 第三十三条 拆迁设有抵押权的房屋或设有抵押权的土地上的房屋，依据国家有关担保的法律、法规执行。 第三十四条 拆迁人应当对被拆迁入或者公房承租人支付搬迁补助费。 　　实行货币补偿的，拆迁人一次性支付6个月的临时安置补助费。 　　实行产权调换的，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的过渡用房的，拆迁人不支付临时安置补助费。 　　搬迁补助费和临时安置补助费标准由市价格主管部门制定。 第三十五条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予一次性综合补助费。具体标准由市价格主管部门会同市房屋拆迁主管部门另行制定。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第四章 拆迁评估 第三十六条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门颁发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。 　　市房产、房屋拆迁和价格主管部门应当每年向社会公布拆迁评估机构名录，供拆迁人和被拆迁人选择。 第三十七条 房地产市场评估应当遵循公开、公平、公正的原则。 第三十八条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素： 　　(一)区位：被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。区位基准价由市房屋拆迁主管部门拟定，并根据市场情况及时进行调整。 　　(二)用途：以房屋权属证书上标明的用途为准，房屋权属证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，但对取得工商营业执照并已持续营业1年以上的，可以参照经营用，房评估。 　　(三)建筑面积：房屋权属证书载明的建筑面积，或者房产主管部门确认的实际测量面积； 　　(四)装饰装修：装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素分别按其面积计算； 　　(五)其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。 第三十九条 拆迁评估采用市场比较法、综合法、收益法、成本法等方法进行。 　　住宅房屋一般采取市场比较法评估，在无法适用市场比较法时，也可以采用综合法评估。 　　非住宅房屋的拆迁评估方法首选市场比较法，在无法适用市场比较法时，采用综合法、收益法、成本法评估。 　　因不能收集到满足要求的相关交易实例作为可比实例而无法采用市场比较法时，非营业性用房采用成本法评估，营业性用房采用收益法评估。 　　住宅房屋已改为非住宅房屋使用，并且实际进行合法经营，参照非住宅房屋评估时，采用综合法评估。符合下列条件的，沿街铺面房屋90％参照非住宅用房综合评估法评估，10％参照住宅用房综合评估法评估。非沿街铺面房屋50％参照住宅房屋综合评估法评估，50％参照非住宅房屋综合法评估。 　　1．私房自营 　　　(1)有房屋权属证书、国有土地使用权证，营业部位在合法建筑范围内； 　　　(2)依法连续缴纳非住宅用房房产税、土地年租金3年以上； 　　　(3)有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证3年以上。 　　2．私房租赁经营 　　　(1)具有前款私房自营条件中的第1、2项； 　　　(2)有经营房屋租赁证、土地他项权利证明书(国有土地使用权出租许可证)； 　　　(3)有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。 　　不符合上述条件的住宅房屋已改为非住宅房屋使用的，并实际进行合法经营的，沿街铺面经营用房40％参照非住宅用房综合评估法评估，60％参照住宅用房综合评估法评估。非沿街铺面经营用房20％参照非住宅用房综合评估法评估，80％参照住宅用房综合评估法评估。 　　被拆迁房屋内自行装修、装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人依据政府有关部门核定的内容和价格协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。 第四十条 对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的机构由拆迁人和被拆迁人共同选定；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由市房屋拆迁主管部门在符合条件的评估机构中抽签确定，市房屋拆迁主管部门应当在抽签前3日在拆迁地点公告抽签的时间和地点。 　　评估机构对被拆迁房屋进行房地产市场评估的费用，由拆迁人承担。 第四十一条 拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释、说明。评估机构应当在5个工作日内作出解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合本规定的其他评估机构重新评估。 　　 　　重新评估结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出允许误差范围的，由市房屋拆迁主管部门在专家库中抽签选定专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和专家鉴定费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和专家鉴定费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。 　　前款所称的允许误差范围，为被拆迁房屋评估金额的土5％。 　　前款所称的专家鉴定费用，应当按照拆迁人或者被拆迁人为10％，评估机构为90％的比例承担。 　　评估机构按市价格主管部门规定标准收取评估费用。评估机构应当到同级价格主管部门办理收费许可证，实行亮证收费。 第四十二条 拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第五章 罚 则 第四十三条 违反本规定，未取得《房屋拆迁许可证》，擅自实施拆迁的，由市房屋拆迁主管部门根据国务院条例第三十四条规定，责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。 第四十四条 拆迁人违反本规定，以欺骗手段取得《房屋拆迁许可证》的，由市房屋拆迁主管部门根据国务院条例第三十五条规定，吊销其《房屋拆迁许可证》，并处补偿安置资金1％以上3％以下的罚款。 第四十五条 拆迁人违反本规定有列行为之一的，由市房屋拆迁主管部门根据国务院条例第三十六条规定，责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3％以下的罚款；情节严重的， 吊销《房屋拆迁许可证》： 　　(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的； 　　(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的； 　　(三)擅自延长拆迁期限的。 第四十六条 接受委托的拆迁单位违反本规定，转让拆迁业务的， 由市房屋拆迁主管部门根据国务院条例第三十七条规定，责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25％以上50％以下的罚款。 第四十七条 拆迁当事人违反本规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁主管部门责令改正。 第四十八条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由市房屋拆迁主管部门根据省条例第二十五条规定处以5000元以上50000元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。 第四十九条 房屋拆迁主管部门和其他有关部门的工作人员，玩忽职守、超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿、侵犯 拆迁当．事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员由其所在部门或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　第六章 附 则 第五十条 在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本规定执行。 　　在城市规划区范围内的集体土地或者在申请拆迁许可证前已将集体土地转为国有土地上实施房屋拆迁，原则上参照本规定执行。如被拆迁人要求置换宅基地的，有条件的可以置换宅基地。 第五十一条 各县人民政府可以参照本规定制定具体管理办法。 第五十二条 本规定由市房屋拆迁主管部门负责解释。 第五十三条 本规定自2004年4月10日起施行。本规定施行前领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的，仍按照原拆迁规定执行。2003年4月1日市政府印发的《连云港市城市房屋拆迁管理规定》 (连政发[2003]50号)同时废止。