连云港市城市房屋拆迁评估技术规范

连云港市城市房屋拆迁评估技术规范 连云港市城市房屋拆迁评估技术规范 第一章 总 则 第一条 为规范城市房屋拆迁评估技术行为,维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁的顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令），《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，《连云港市城市房屋拆迁管理规定》，《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》等有关规定，结合本市实际，制定本规范。 第二条 在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁评估）的房地产评估机构（以下简称拆迁评估机构）和评估人员应当符合本规范的要求。 第三条 拆迁评估机构应具有省级以上建设行政管理部门核发的三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的连云港市城市房屋拆迁评估机构名录。 第四条 承担拆迁评估的机构应由拆迁人和被拆迁人共同选定；不能共同选定的，由市房屋拆迁管理部门组织，以抽签方式确定。 第五条 承担拆迁评估的房地产评估专业人员，应当是符合本规范第三条规定的在拆迁评估机构中注册的注册房地产估价师。 第六条 拆迁评估的估价对象为：拆迁范围内经确认持有合法产权证的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。 第七条 拆迁评估的估价目的统一为：城市房屋拆迁补偿估价。 第八条 拆迁评估的估价时点为：房屋拆迁许可证颁发之日。 第九条 拆迁评估采用的价值标准为：估价对象在估价时点最可能达成的（不考虑所受抵押、租赁等权利限制的情形）公开市场价值（含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁最低保护价及政府依据公开的市场价值确定并公布的市场指导价）。 第十条 本市拆迁评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的拆迁补偿金额，按市场评估价格、政府指导价结合最低保护价方式确定；对非住宅房屋的拆迁补偿价格，按市场评估价格确定。 第十一条 最低保护价是指被拆迁房屋市场评估价格低于政府拆迁保障总价的，以拆迁保障总价进行补偿。 第十二条 本技术规范所指拆迁评估的补偿金额是指估价对象拆迁补偿的评估结果，不包含房屋拆迁中的搬迁补助费，过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等，以及室内自行装修装饰的补偿金额。 第十三条 拆迁评估结论应说明本次拆迁评估最终的汇总估价结果，并标明大写金额。拆迁补偿估价的货币单位应精确到人民币元。 第十四条 拆迁评估报告中应说明本估价结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。 第二章 拆迁评估操作程序 第十五条 拆迁评估机构被确定后，其拆迁评估的基本程序应为： 1、接受委托，明确评估基本事项并签定拆迁评估委托协议； 2、接受委托方提供的有关资料，明确拆迁范围，拟订拆迁评估作业方案； 3、到拆迁地点进行现场告示和前期调查； 4、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质； 5、根据实地查勘资料，参照有关技术规范，按本规范中的市场评估技术路线进行具体测算； 6、根据测算确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方； 7、根据拆迁当事人的要求，对其做出书面解释和说明； 8、完成评估资料的归档、验收。 第三章 拆迁评估方法与技术路线 拆迁评估采用市场比较法、收益法、成本法及综合评估法进行。 一、住宅房屋拆迁补偿估价 （一）住宅房屋拆迁补偿估价技术路线 1、确定住宅房屋类别：住宅房屋分为成套住宅和非成套住宅。 2、选择评估方法：成套住宅应采用市场比较法；非成套住宅应首选市场比较法、成本法，不具备市场比较法、成本法条件的，可以采用住宅综合评估法。 二、 计算评估价格。 （一）房屋市场比较法评估 采用的价格标准: 公开市场价值标准。 基本公式为： 被拆迁房屋评估价格V=可比实例Vs×100 P1×P2 100×100 P3×100 P4 1、Vs：住宅房屋可比实例的选取要求见附件一。 2、P1——交易情况修正系数，由于采用买卖正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。 3、P2——交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定。 4、P3——可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见附件三。 5、P4——可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见附件二。 6、确定评估价格，选取多个可比实例的价格经过上述各种修正之后，应根据具体情况采用《房地产估价规范》规定的方法，求出一个综合结果作为比准价格。 （二）住宅房屋综合评估法评估 采用的价值标准：政府根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。 基本公式为： 被拆迁房屋评估价格=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价。 1、重置价：仅指重置建安成本价，包括土建、水、电等。根据房屋结构在《房屋拆迁重置价格表》即在附件四中查取。 2、成新率：指被拆迁房屋的新旧程度，参照《房屋成新评定说明表》（附件五）和《房屋直线折旧参数说明表》（附件六）中的内容，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方式确定。 3、住宅房屋区位基准价：是指被拆迁房屋所在区位相应的补偿调整价，根据《住宅房屋拆迁区位分类》在《住宅房屋区位基准价格表》即在附件七、附件八中查取。 4、区位系数：是指因环境、交通、物业管理等不同造成的个别价格差异的调节系数（参见附件二），该项调整累计不超过20%。 5、时点系数为1.0，以后由市房屋拆迁管理部门根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。 6、合法院落补偿价，仅对能提供土地使用权证（或同类有效证件）的被拆迁房屋的院落补偿价格。 其计算公式为： 合法院落补偿价=（土地面积-建筑面积）×住宅房屋区位基准价×区位系数×时点系数×个别因素调整系数（若为负值，则取零） 土地面积：土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积。 建筑面积：房屋所有权证（或同类的有效证件）上载明的面积。 住宅房屋区位基准价、时点系数、区位系数同前。 个别因素调整系数：（1）国有划拨土地调整系数按60%计取； （2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。 二、非住宅房屋拆迁补偿估价 (一) 非住宅房屋拆迁评估测算的技术路线为： 1、确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）；营业性用房划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。 2、选择评估方法。 非住宅房屋首选市场比较法评估；因交易实例难以收集而不宜选用市场比较法时，非营业性用房可选用成本法评估，营业性用房可选用收益法评估； 非营业性用房的拆迁补偿评估因无法适用市场比较法，而采用成本法评估时，其客观成本基础应该是当时当地按相同用途房地产的平均重置价格成本水平； 营业性用房采用收益法评估时，其客观收益基础应该是当时当地相同用途房地产的平均正常收益水平。 3、测算评估价格。按《房地产估价规范》规定的相应方法应用要求，测算出非住宅房屋的拆迁评估价格。 （二） 应用市场比较法评估时，可比实例的选取应按照附件一的要求进行，系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件一的相关要求进行。 （三） 非营业用房成本法评估 1、采用的价格标准：公开市场价值标准 2、基本公式为： 被拆迁房屋评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格－建筑物折旧 3、土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润； 4、建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、建筑物开发利润； 5、建筑物折旧应根据实地勘察，对照附件五、附件六确定。建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等因素。 （四）营业用房的收益法评估 1、采用的价值标准：为公开市场价值标准。 2、基本公式为： 营业用房采用收益法评估时，应采用有限年期收益法公式。考虑到拆迁评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式： V= a r[1- 1 (1+r)n] 其中V为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期； 3、估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、直接进行型和混合型房地产的净收益求取规定进行。 4、估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用时常抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。 5、估价对象收益年期的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。 （五）被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分应采用市场比较法单独评估。因交易实例难以收集而不适用市场比较法的可采用收益法、成本法，基准地价修正法、假设开发法、路线价法进行评估。该部分土地使用权面积的评估价格计入被拆迁房屋补偿金额。 三、住宅改为非住宅使用的房屋的拆迁补偿估价： （一）住宅房屋改为非住宅房屋使用，并且实际进行合法经营，采用综合评估法评估。 1、符合《连云港市房屋拆迁管理规定》第三十九条第五款规定的条件的，沿街铺面房屋90%参照非住宅房屋综合评估法评估，10%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房50%参照住宅房屋综合评估法评估，50%参照非住宅房屋综合评估法评估。 2、不符合《连云港市房屋拆迁管理规定》第三十九条第五款规定的条件的，但实际进行合法经营的，沿街铺面房屋40%参照非住宅房屋综合评估法，60%参照住宅房屋综合评估法评估；非沿街铺面房屋20%参照非住宅房屋综合评估法，80%参照住宅房屋综合评估法评估。 （二）非住宅房屋综合评估法： 采用的价值标准：政府根据公开市场的市场价值确定并公布的市场指导价。 基本公式为：被拆迁房屋评估价格=非住宅房屋区位补偿价格+非住宅房屋补偿价格=非住宅房屋区位价×建筑面积×K1×K2×K3+房屋重置价格×成新率×建筑面积 1、非住宅房屋区位价：指被拆迁的非住宅房屋所在区位的相应补偿价格，是根据附件九、附件十确定。其中国有划拨土地区位价=非住宅房屋区位基准价×60%；国有出让土地区位价=非住宅房屋区位基准价×（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。 2、K1：为区位系数，是指营业用房位置、朝向等不同造成价格差异的调节系数。区位调节系数为1.00-1.20。 3、K2：为非住宅营业用房临街状态系数（只适用于营业用房底层）。 一面临街状态，应考虑一面临街面宽（开间）与深度（进深）的调整，调整系数参照附件十二。 两面临街（两面以上临街按两面临街计算），以区位等级级别高的临街面（主临街面）区位补偿为准，次临街面为辅，具体调整系数参照附件十三。 4、K3经营用房楼层调节系数。参照附件十四。 5、底层营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以一面临街调整系数（或乘以两面临街调整系数）以及K1；两层以上营业用房区位价等于非住宅房屋区位价乘以楼层调整系数以及K1；建筑物补偿价的计取，用房屋重置价结合成新进行计算。 6、非住宅房屋区位调整不低于同类区住宅房屋区位补偿标准。 7、住宅改为非住宅使用的房屋，被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的，对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分的补偿按同类区住宅标准补偿，具体方法参照住宅房屋综合评估法中合法院落补偿价计算。 四、违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予拆迁补偿估价，未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物的残值。在建工程应采用成本法进行评估，其建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准；其土地使用权评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。 第四章 拆迁评估工作准则 一、拆迁评估机构应与委托方签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。 二、拆迁评估机构必须确定评估项目的技术负责人。评估技术负责人必须为本评估机构注册房地产估价师，最终确定评估技术方案并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。 三、拆迁评估机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。 四、拆迁评估机构应组织具有拆迁评估资质的专业人员，依据产权资料和前期调查资料进行实地查勘。实地查勘记录是测算评估价格和撰写评估报告必备的基础资料。 五、拆迁评估人员应佩带与市房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估工作证，逐户逐项进行评估，做到工作上门到户、实地勘测准确、权证查验无误，不错计缺项，不徇私舞弊。 六、评估结果需经拆迁评估机构内部审核评议，拆迁评估机构在提交正式评估报告前，负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。 七、拆迁评估机构应在拆迁评估委托协议约定的时间内，向委托人提交正式的评估报告。拆迁评估报告需经项目技术负责人以及参与评估的本机构的注册房产估价师签字认可。 八、拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告、接受拆迁当事人咨询和质疑的义务，并负有向房地产评估专家委员会提供报告及有关资料和答复技术质询的义务。 第五章 拆迁评估报告 一、拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。 二、评估报告应包含下列内容： 1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件。 三、估价结果报告中应包含下列内容： 1、估价项目名称；2、委托方名称和住所；3、估价方（房地产估价机构）名称和住所；4、估价对象；5、估价目的；6、估价时点；7、价值定义；8、估价依据；9、估价原则；10、估价方法及其技术路线；11、标准样本房屋基准价格的测算说明及其测算结果；12、估价结果及其确定的理由；13、估价作业时间；14、估价报告应有的有效期；15、估价人员；16、注册房地产估价师的声明和签名、盖章；17、估价的假设和限制条件；18、附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料，估价对象的产权声明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明。 四、估价技术报告应包含下列内容： 1、评估项目总概况 2、估价对象实体和区域因素分析 3、房地产市场背景分析 4、估价方法选用 5、可比实例选取及其说明 6、估价测算过程 7、估价结果确定 五、拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖拆迁评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的拆迁评估机构，对评估报告的内容和结论负责任。 六、评估报告应做到图文并茂，其用纸、装帧应有较好的质量。 第六章 拆迁评估工作资料存档 一、拆迁评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含估价技术报告）一并整理存档： 1、拆迁评估委托协议； 2、房屋拆迁许可证； 3、估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料； 4、估价对象的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 5、标准样本房屋的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 6、可比实例的实地查勘记录（文字、图片）等资料； 7、确定评估结果的有关系数、参数等证明资料； 8、其他涉及评估项目的必要资料。 二、拆迁评估机构完成并出具评估报告后，应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留8年。 三、涉及办理证据保全手续的，拆迁评估机构应将评估报告（含估价技术报告）及评估过程中形成的有关资料同时提交委托方。 第七章 附 则 一、拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，拆迁评估机构可以委托有资格从事该类业务的机构协助评估。 二、各附件系本技术规范的必要组成部分。 三、本规范未叙述到的条款按《房地产估价规范》中的相关规定执行。 四、本规范自2004年4月10日起试行。在此日之前已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的项目，拆迁评估仍按原规定执行。