连云港市城市拆迁评估技术规范附件

连云港市城市拆迁评估技术规范附件 附件一:可比实例选择要求 采用市场比较法、收益法时对可比实例的选择应当符合以下要求： 1、应与估价对象所处的拆迁区位分区相同； 2、评估对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本规范的分类与估价对象的类别相同； 3、应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木、木结构，（5）简易结构； 4、应与估价对象的规模相当； 5、交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格； 6、成交日期与估价时点接近，通常应为近期六个月内成交的类似房地产实例作为可比实例，一般不应超过十二个月； 7、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上； 8、各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，即使在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%； 9、对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过15%，综合系数修正不得超过25%。 2、跨度调整 3、跨数调整 跨数 2 3 4 5 系数（%） 100 98 97 96.5 附件五：房屋成新评定说明表 完损等级 成新评定说明 新旧程度 折余率 完好房 按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。 全新 100% 九成新 90% 八成新 80% 基本完好房 七成新 70% 六成新 60% 一般损坏房 五成新 50% 四成新 40% 严重损坏房 三成新 30% 危险房 不足三成新 30%以下 附件六：房屋直线折旧参数说明表 1、房屋折旧率： 房屋折旧率=房屋剩余使用年限×（1－残值率）/房屋耐用年限 2、房屋耐用年限与残值率 建筑结构 耐用年限 残值率（%） 钢结构 非生产用房 80年 10% 生产用房 70年 受腐蚀的生产用房 50年 钢砼结构 非生产用房 60年 0% 生产用房 50年 受腐蚀的生产用房 35年 砖混结构一等 非生产用房 50年 2% 生产用房 40年 受腐蚀的生产用房 30年 砖混结构二等 非生产用房 50年 2% 生产用房 40年 受腐蚀的生产用房 30年 砖木结构一等 非生产用房 40年 6% 生产用房 30年 受腐蚀的生产用房 20年 砖木结构二等 非生产用房 40年 4% 生产用房 30年 受腐蚀的生产用房 20年 砖木结构三等 非生产用房 40年 2% 生产用房 30年 受腐蚀的生产用房 20年 简 易 10年 0% 注：钢结构根据实际情况确定 附件七：房屋拆迁区位分类 区位 级别 范 围 一类区 甲级 新浦区：东至龙尾河，西至盐河，南至朝阳中路，北至民主中路。连云区：东至海滨大道，西至西苑路，南至中山路，北至大港路。 乙级 新浦区：东至龙尾河，西至盐河，南至民主中路，北至北盐河。 二类区 甲级 新浦区：东至巨龙路，西至龙尾河，南至朝阳路，北至民主东路、解放东路；东至龙尾河，西至盐河，南至海宁路，北至朝阳路；连云区：南至大港路，西至西墅路，东至海滨大道；连岛风景区。 乙级 新浦区：除上述类别外的，东至凌州路，西至工农路、幸福路，南至玉带，北至人民路。海州区：东至海州甲子河，西至锦屏路，南至青龙涧，北至玉带河。连云区：除上述类别外的墟沟镇规划范围内。 三类区 甲级 新浦区：除一、二类区以外地区（除猴嘴办事处范围）。连云区：除一、二类区以外的地区。海州区：东至于新浦区交界处，西至蔷薇河，南至玉带河，北至铁路线。 乙级 新浦区：猴嘴办事处及城乡结合部。海州区：除上述类别以外的地区。连云港经济技术开发区[建成区（注：建成区范围由开发区管委会界定）。 四类区 甲级 新浦、连云、海州地区乡镇结合部。连云港经济技术开发区（建成区）以外的地区。注：国有划拨土地上的房屋拆迁楼房区位补偿比例底层按100%；二层以上按60%计算。 附件八：住宅房屋区位基准价格表 被拆除房屋区位 级 别 标准（元/平方米） 一类区 甲级 550 乙级 460 二类区 甲级 500 乙级 420 三类区 甲级 330 乙级 200 四类区 甲级 120 附件九：非住宅房屋拆迁区位分类 区位 级类 范 围 一类区 A级 新浦区：海连中路、解放中路、通灌路（南至朝阳中路）、海昌路（南至朝阳中路）、南极路（南至朝阳中路）、市化路、青年路、步行街。连云区：中山路北侧、中华路、海棠路。（注：中山路南侧参照90％营业房评估） B级 新浦区：朝阳中路北侧、民主路、建国路、新河路、市民路、陇西路、市场路、大庆东路、小学路、利民路、海丰巷。（注：朝阳中路南侧参照90％营业房评估）连云区：栖霞路、军工路东侧、海滨大道西侧、大巷北路。 C级 新浦区除沿街单体建筑以外区域。 二类区 A级 新浦区：解放东路、解放西路、海连东路、海连西路、朝阳东路、朝阳西路、通灌南路（北至朝阳中路）、海昌南路（北至朝阳中路）、利民路、大庆西路、陇河北路、繁荣路、建设路北侧。 B级 新浦区：陇海东路、巨龙路、南极南路（北至朝阳中路）、富强路、新孔路、陇东路、工农兵东侧、民主东路、民主西路、幸福路东侧，兴隆路，陇河南路。注：工农兵路西侧、幸福路西侧参照90％营业房评估。海州区：幸福路、新海南路、新建路。 C级 新浦区、连云区、海州区除沿街单体建筑以外区域。 三、四类区 按房屋拆迁区位分类，不分A、B、C级。 附件十：住宅房改为非住宅房屋区位基准价格表 使用性质 房屋区位 房屋级类 补贴标准（元/平方米） 商业娱乐等经营用房 一类区 A级 4000 B级 2900 C级 1800 二类区 A级 2700 B级 2000 C级 1400 三类区 1100 四类区 500 生产办公用房 一类区 1200 二类区 900 三类区 700 四类区 260 其他非住宅房 按生产用房同类区标准的95％执行。 说明：一类区A级、B级，二类区A级、B级都指沿街单体建筑，以主次干道路崖石12米以内。其它为C级。 附件十一：非住宅营业用房一面临街调整系数表（K2） 临街面宽（开间）/深度（进深） 小于0.6 0.6-0.8（含0.6） 0.8-1（含0.8） 1-1.2（含1） 1.2-1.5（含1.2） 大于1.5（含1.5） 调整系数 0.85 0.9 0.95 1 1.05 1.2 附件十二：非住宅营业用房两面临街调整系数表 主临街面宽 /次临街面宽 ≤50％ >50％，<100％ ≥100％ 调整系数 1.05 1.1 1.15 附件十三：非住宅营业用房楼层系数表（K3） 二层 递减30％ 三层及三层以上 递减40％ 独立使用的地下室、半地下室 递减60％ 附件十四:非住宅营业用房一次性综合补助费 元/平方米 年纳税额 10-50 51-100 101-500 501-1000 1000以上 补助费 70 90 110 130 150 注： 1、年纳税额指前两年纳税额的平均值； 2、每平方米营业面积纳税额低于10元的，不享受此项补贴费用（有免税证件的，补助费用为每平方米40元）。 附件十五:一次性临时安置补助费标准 单 位 标 准 100平方米以下 超过100平方米部分 元/平方米·月 5 2 附件十六：一次性搬家补助费标准 单 位 标 准 100平方米以下 超过100平方米部分 元/平方米·次 6 2 说明：搬家费一次不足300元，按300元计算；二次搬家以二次计算。 附件十五、十六为暂定标准，以市价格主管部门制订的标准为准。 附件十七：房屋附属设施补偿价格 序号 名 称 单 位 金额（元） 备 注 1 围墙12砖墙 M2 25 2 围墙24砖墙 M2 35 3 围墙空斗或乱砖石 M2 20 4 门楼 个 100-500 5 水泥地坪 M2 15-25 6 砖石地坪 M2 10 7 下水道（管） 米 12 8 给水设施 套 100 9 水池 只 水磨石18 陶瓷25-45 10 面盆 只 30-70 11 砖砌炉灶 个 100-300 12 电总表 只 300 房屋配套电表外增加的电表 13 电分表 只 40 14 灯头 只 8 含灯头、电线、开关 15 瓷便器 套 60-150 16 浴缸 套 150-300 17 水井 眼 300 过3米深，每米增加50元 18 手压井 座 200 19 农用厕所 M2 60 无盖按墙体计算 20 化粪池 座 300 21 猪羊圈舍 M2 40 22 牛马圈舍 M2 60 注：表中未列项目的补偿价格，参照市场价格结合成新、折旧等因素评估确定。 附件十八：房屋附属设施补偿价格 序号 名 称 单 位 金额（元） 备 注 23 禽舍 M2 20 24 热水器拆装 套 60 25 油烟机拆装 套 30 26 太阳能热水器拆装 套 100 27 分体式空调拆装 台 150 28 柜式空调拆装 台 200 29 窗式空调拆装 台 80 30 管道燃气移装 表 按有关部门规定执行 31 有线电视移装 套 32 电话移机 部 33 三相动力电 千瓦 34 阁楼（指不够规定檐高及上下层高度达不到标准，不能折半计算面积的） M2 80 正规木楞、阁板、楼梯 50 砼楞铁楞、水泥阁、较差木板 35 隔热层 M2 30 水泥板、圆孔板或砖瓦 附件十九：房屋附属设施补偿价格 名 称 单位 价 格 备 注 吊顶 石膏线 M2 6 含骨架、灯光板、油漆等。 塑料扣板吊顶 M2 15—20 石膏板吊顶 M2 15—25 三合板吊顶平顶 M2 20—30 三合板吊顶凹凸 M2 25—35 玻璃板类吊顶普通 M2 25—40 玻璃板类吊顶雕花 M2 100 铝合金扣板类吊顶 M2 70 纤维板吊顶 M2 18 钙塑板压条吊顶 M2 15 板条抹来吊顶 M2 13 内墙面 涂料 M2 2 1、为房屋使用中另增加部分；2、含水泥、砂等。 仿瓷涂料 M2 3 乳胶漆、立邦漆 M2 4 贴墙布或墙纸 M2 13 墙面喷塑 M2 15 墙面喷涂 M2 8 三合板墙裙 M2 35 瓷砖墙裙 M2 12—35 外墙面 外墙面砖 M2 12—40 含水泥、砂等。 外墙普通水涮石 M2 10 外墙彩色水涮石 M2 14 外墙马赛克 M2 10—30 外墙干粘石 M2 7 内地面 马赛克地坪 M2 25 含水泥、砂等。 普通釉面砖地坪 M2 15—38 高级抛光地面砖 M2 30—50 附件二十：房屋部分装修项目价格 名 称 单 位 价 格 备 注 内地面 大理石 M2 60 含水泥、砂等。花岗岩、大理石的边角料铺设的地面，按标准的60%以内给予补偿。 花岗岩 M2 50—90 木地板（低档） M2 30—50 木地板（普通） M2 60—80 木地板（中档） M2 85—100 木地板（高档） M2 105—120 地板革 M2 8 地毯 M2 10 门窗内 铝合金门与木门差价 M2 60 含内外包门窗、门窗套、油漆等。 塑钢门与木门差价 M2 80 铝合金窗与木窗差价 M2 60 全包门 套 200—300 包窗 套 100—150 防盗类 卷闸门 M2 60—90 普通防盗门 M2 70 不锈钢防盗网 M2 90 钢质防盗网 M2 40 附件二十一：树木砍伐费补偿价格 名 称 规 格 金额（元/株） 苹果 直径15厘米以上 100 直径11-14厘米 80 直径10厘米以下 30 无收益 10 梨、枣、栗、柿、樱桃、山楂、石榴 直径15厘米以上 100 直径11-14厘米 70 直径10厘米以下 30 无收益 5 桃、杏 直径15厘米以上 60 直径11-14厘米 40 直径10厘米以下 20 无收益 5 葡萄 6年以上 60 6年以下 20 一般树木 直径31厘米以上 40 直径21-30厘米 30 直径11-20厘米以下 20 直径10厘米以下 5 直径5厘米以下 按苗圃以亩为单位核算 附：市物价局制订的标准： 标准1： 非住宅用房一次性综合补助费标准明细表 单位：元/平方米 年纳税额 10以下 10—50 51—100 101—500 50—1000 1000以上 补助费标准 40 80 100 120 140 160 说明：1、上表中年纳税额指前2年每平方米营业面积纳税额的平均值。 2、有免税证个的用户，补助费标准为每平方米60元。 标准2： 临时安置补助费标准 单 位 标 准 100平方米以下 超过100平方米部分 元/平方米·月 6 3 标准3: 搬迁补助费标准 单 位 标 准 100平方米以下 超过100平方米部分 元/平方米·次 8 4 说明：搬迁费一次不足350元， 按350元计算，二次搬迁以二次计算。 附件二：区位因素系数表 （一）区位因素调节系数评分表 序号 因素名称 标准分值 考 察 项 目 评分等级 一等 二等 三等 四等 1 自然环境 10 自然景观、风向a11 7.5 6.5 6 5.5 空气污染、噪音、水文a12 7.5 6.5 6 5.5 2 规划设计 15 建筑或小区布局a21 7.5 6.5 6 5.5 建筑密度、外观等a22 7.5 6.5 6 5.5 绿地率、室外公共活动空间与绿化景观a23 7.5 6.5 6 5.5 3 物业管理 10 物业管理情况a31 10 9 8 7 4 交通条件 20 离市区主干道的距离a41 13 12 11 10 公交线路情况a42 13 12 11 10 5 教育医疗 20 所在学区学校情况a51 16 15 13 11 医疗机构分布情况a52 14 13 12 11 6 商业配套 25 重要商业配套设施a61 30 28 26 24 （二）区位因素调节系数评分等级说明表 序号 因素名称 考察项目 一 等 二 等 三 等 四 等 1 自然环境 自然景观 公认的自然环境优越的地方。如：苍梧公园附近。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近无绿化，拥挤、杂乱、环境差。 环境污染 空气清新、无污染；无噪音；水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染；白天都有部分交通噪音；水体局部污染。 空气局部受污染；靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。 靠近污染源；靠近车站、机场等，有严重噪音。 2 规划设计 建筑或小区布局 布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求 布局一般，排列整齐。 布局过于局促。 任意不止，拥挤。 建筑密度与外观等 建筑密度在30%-40%，外型美观。 建筑密度在40%-50%，外观比较整齐。 建筑密度在50%-60%，外观陈旧。 建筑密度在60%以上，外观破旧杂乱。 室外公共活动空间与绿化景观 绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。 绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。 少量绿化，基本无公共活动空间。 无绿化，无公共活动空间。 3 物业管理 物业管理情况 全封闭物业管理。 半封闭物业管理。 有物业管理。 无物业管理。 4 交通条件 离市区主干道的距离 300米以内。 在300-600米之间。 在600-800米之间。 在800米以上。 公交路线情况 距离公交站点100米以内，有3条以上的重要公交线路 距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在200-500米。 距离公交线路的距离在500米以上。 5 教育医疗 所在学区学校情况 属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 一般中小学学区。 医疗机构分布情况 距市级及以上医院1000米以内。 距市级及以上医院1000-2000米。 距市级及以上医院2000-2500米。 距市级及以上医院2500米以上。 6 商业配套 重要商业配套设施 在400米范围内有大型的市级商业配套设施。 在400-800米范围内区级商业设施比较集中。 在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 在800米范围内基本上无商业网点。 （三）区位因素修正系数测算说明 1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数K= 其中f1=2, f2=3, f3=1, f4=2, f5=2, f6=1; 2、对可比实例和待估房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为K4s，待估房屋区位因素调节系数为K4d，则可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数P4=K4s K4d×100； 3、当选取的可比实例处于拆迁项目范围之外时，必须进行区域因素修正； 4、P4的取值范围为80-120； 附件三:房屋实体因素修正系数表 (一) 住宅房屋成新因素修正系数表 待估房屋 三成新 四成新 五成新 六成新 七成新 八成新 九成新及以上 修正系数 76-79 79.5-82.5 83-86 86.5-89.5 90-93 93.5-96.5 97-100 （二）朝向因素修正系数表 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 （三）住宅房屋层次因素修正系数表 层次总楼层 一 二 三 四 五 六 七 八 一 100 二 100 98 三 100 102 98 四 100 102 103 98 五 100 102 103 102 98 六 100 102 103 103 102 96 七 100 102 103 103 102 100 96 八 100 102 103 103 102 100 96 94 （四）住宅房屋层高因素修正系数 层高（米） 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 修正系数 97 98 99 100 101 102 103 104 105 （五）实体因素修正系数测算说明 1、住宅房屋成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素的修正系数权重分别为[wi]=(0.3，0.2，0.3，0.2)； 2、可比实例和待估房屋进行实体因素修正时，可比实例实体因素调节系数为K3s，待估房屋实体因素调节系数为K3d。 3、如被拆迁住宅房屋在成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素方面评定的修正系数分别为[Si] =(S1,S2,S3,S4) ，则K3d=[wi]×[Si]=0.3×S1＋0.2×S2＋0.3×S3＋0.2×S4； 4、可比实例修正为待估房屋实体修正系数 P3= K3s K3d×100 P3的取值范围为80-120