永州市中心城市经营性建设用地规划容积率调整管理办法

永政办发〔2008〕3号
 

永州市人民政府办公室关于印发《永州市中心城市经营性建设用地规划容积率调整管理办法》的通知

各县区人民政府，各管理区，市直有关单位：
　　《永州市中心城市经营性建设用地规划容积率调整管理办法》已经市人民政府情意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                     二00八年元月二十三日

永州市中心城市经营性建设用地规划容积率调整管理办法

第一章  总  则

　　第一条 为进一步规范我市中心城市经营性建设用地规划容积率的调整管理，维护建设市场的公开、公平、公正，创造优质服务发展环境，提高依法行政水平，根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于永州市中心城市规划区范围内经营性建设用地。

第二章  调整条件

　　 第三条 经营性建设用地出让前，市规划建设局应根据批准的城市规划、有关规范要求和地块的实际情况,科学确定容积率和其它开发强度指标。经营性建设用地出让后，建设单位应严格按照市规划行政主管部门确定的容积率进行开发建设，容积率原则上不得调整。
　　第四条  调整容积率，在满足周边区域公共配套设施所承担能力的前提下，还必须符合以下条件之一：
　　（一）位于中心城市I类地区（老城区）的建设用地为社会公众提供公共开放空间的，符合周围整体环境要求，根据《永州市城市规划管理技术规定》的有关条件，可以进行容积率奖励的；
　　（二）因政策原因，建设用地原有建设条件发生重大变化的或者建设用地所在区域因城市规划调整需要增加建筑高度的；
　　（三）建设单位根据用地布局需要，并在不影响周边环境的情况下，申请要求增加容积率的。
　

第三章  办理程序

　　第五条 调整容积率，按以下程序办理：
　　（一）建设单位向市规划建设局提出调整容积率申请，陈述调整理由，提供调整依据和具体调整方案，并附规划建筑设计方案。
　　（二）市规划建设局组织专家和市有关部门对调整规划方案的必要性和合理性进行论证，并向社会公示，必要时组织听证；经审查认为确需调整容积率的，应提出调整建议并附论证公示（听证）结论等相关材料报市政府审批。
　　不在城市重点地段且容积率增幅在10%以内（含10%）的，评审通过后由市规划建设局下达《调整容积率告知书》。
　　城市重点地段的容积率调整和不在城市重点地段且容积率增幅在10%以上的，市规划建设局组织初审，报市规划委员会审议通过后，由市规划建设局下达《调整容积率告知书》。
　　第六条  非奖励性提高容积率的项目，建设工程开工建设前，建设单位必须持《调整容积率告知书》与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，按规定补交土地使用权出让金。
　　第七条  市规划建设局核发《建设工程规划许可证》时,必须依据《国有土地使用权出让合同变更协议》、土地使用权出让金补缴凭证。

第四章  出让金补缴标准

　　第八条  提高容积率需按下列要求补交土地使用权出让金。
　　（一）在符合规划设计条件外为城市提供公共开放空间，并经城市规划行政主管部门批准获得容积率奖励的，不收取土地使用权出让金。
获得容积率奖励的，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的25%。
　　核定建筑容积率 每提供1m2有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（平方米）
　　FAR＜2 2.0
　　2≤FAR＜4 3.0
　　4≤FAR＜6 3.5
　　FAR≤6 4.0
　　注：1、开放空间的条件和计算方法见附录一
　　（二）因政策原因或城市规划调整而增加容积率的，补交调整部分的土地出让金的50%。
　　（三）建设单位根据用地布局需要申请增加容积率的，全额补交土地出让金。
　　第九条  提高容积率补交土地使用权出让金标准，按以下方法计算确定：
　　补交土地出让金=调整容积率后增加的建筑面积×楼面地价（楼面地价=原成交价÷调整前的总建筑面积）

第五章  其它要求

　　第十条  对已取得土地使用权，因历史等客观原因无规划设计条件的，土地出让合同中确定了容积率的，以土地出让合同为准；土地出让合同中未确定容积率指标的，以批准控制性详细规划中的容积率指标为准。
　　第十一条  经营性建设用地（含私人自建房和安置户建房）应按审批的规划要求建设，擅自增加层数，提高区域容积率的，除依法处罚外，还需按建筑面积的增加比例补交土地使用权出让金。
　　第十二条  提高容积率不得增加建筑密度，降低绿地率，不得减少停车位、公厕、垃圾站、人防等设施建设面积，不得妨害公共利益。

第六章   责任追究

　　第十三条  市规划建设局、市国土资源局工作人员违反本办法擅自调整容积率，造成土地使用权出让金和税费流失的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章   附  则

　　第十四条  本办法自发布之日起实施，2005年1月1日至本办法颁布之日期间，调整容积率的按照本办法执行；各县城城市规划区内经营性建设用地容积率调整可参照执行。
　　附录一
　　开放空间的条件和计算方法
　　一、开放空间是指在建筑基地内，为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和屋顶平台）。
　　开放空间必须同时符合下列条件：
　　1、沿城市道路、广场留设；
　　2、任一方向的净宽度在6米以上，实际使用面积不小于150平方米；
　　3、以净宽1.5米以上的开放性楼梯或坡道边接基地地面或道路，且与基地地面或道路的高差在±5.0米以内（含±5.0米）；
　　4、提供室内连续开放空间的，其最大高差为-5.0米至+12.0米，且开放地面层；
　　5、向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；
　　6、建设竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；
　　7、常年开放，且不改变使用性质。
　　（1）开放空间有效面积的计算公式如下：
　　F=M×N
　　其中：F—开放空间的有效面积，M—开放空间向公众开放的实际使用面积，N—有效系数。
　　有效系数（N）按下列条件确定：
　　a、室外开放空间在地面屋的，其地坪标高与道路或基地地面的高差在±1.5米以内（含±1.5米）时，N=1.0；
　　b、室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的，其标高与道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米（含+5.0米）或-1.5米至-5.0米（含-5.0米）时，N=0.7；
　　c、提供室内开放空间，其标高与室外基地地面的高差在±5.0米以内，或提供室内连续开放空间，其标高与室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米时，N=1。