汉中市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章  总  则

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称“被征收人”）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等行政法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  在本市行政区域内征收国有土地上单位和个人的房屋，适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循规划先行、决策民主、程序正当、结果公开的原则。
    第四条  市人民政府负责本市的房屋征收与补偿工作。市住房和城市管理局主管本市房屋征收与补偿工作。市人民政府国有土地房屋征收办公室（以下简称“房屋征收办公室”）为市政府国有土地上房屋征收与补偿的工作机构，具体负责市本级以上项目和汉中经济开发区国有土地上房屋征收与补偿的组织实施工作。

各县区人民政府负责本行政区域国有土地上房屋征收与补偿工作。县区政府确定的房屋征收部门负责组织实施本级政府的国有土地上房屋征收与补偿工作。

市本级以上项目和汉中经济开发区国有土地上房屋征收与补偿工作，市政府可根据方便开展房屋征收工作需要，委托项目所在地县区人民政府或汉中经济开发区管委会实施组织征收工作。

第五条  市、县区人民政府发改、规划、国土、财政、公安、审计、工商、监察、住管、城管执法等有关部门及街道办事处（镇人民政府）、基层组织应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

第六条  房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的，不得再委托其他单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责和监督，并对其行为后果承担法律责任。   

从事房屋征收与补偿工作的人员应经过有关法律、法规和相关知识的培训。

房屋征收部门委托社会组织或个人为开展房屋征收活动提供相关技术或劳务服务的、以及对委托的具体开展房屋征收搬迁安置的实施单位，应按规定或合同约定支付技术服务或劳务等费用。

第七条  任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市、县区人民政府和房屋征收部门以及其他有关部门举报。接到举报的市、县区人民政府和房屋征收部门以及其他有关部门应当及时核实、处理。

第二章  征收决定

第八条  为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县区人民政府做出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条  依照本办法第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改造应当纳入政府国民经济和社会发展年度计划。

凡涉及房屋征收的各类建设项目，项目确立单位应在项目确定前一年书面征求房屋征收部门意见，将房屋征收部门意见作为项目确立的依据之一，同时也便于征收部门编制下一年度房屋征收计划，并提出征收任务分解意见，报市、县区人民政府批准，以确保项目能按计划实施。县区的征收计划应同时报市房屋征收部门备案。

第十条  符合第八条、第九条要求需要征收房屋的项目建设单位，向同级房屋征收部门提出征收房屋申请，同时附上以下资料，经房屋征收部门审查符合有关房屋征收的条件要求后，报同级人民政府确认同意后，由房屋征收部门组织实施。

（一）发展改革部门出具的立项文件或确认的建设项目符合国民经济和社会发展规划的证明；

（二）城乡规划部门出具的建设用地规划许可证或确认的建设项目符合城乡规划和专项规划定点及证明；
    （三）国土资源部门出具的土地使用许可文件或确认的建设项目符合土地利用总体规划的证明；
    （四）用于征收补偿的费用足额到位、专户存储的证明；
    （五）征收计划与方案。

第十一条  在征收决定做出前，房屋征收部门应当组织对拟征收范围的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并将调查中未做权属登记的建筑情况函告规划、国土、房产、城管执法等有关部门，相关部门接函后应立即组织调查核实，固定证据，在10个工作日内对该类建筑的合法性及性质进行认定和处理，同时将认定处理结果抄送房屋征收部门。调查中，被征收人应当予以配合。调查登记及认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
    房屋征收部门可以委托具有相应资质的房地产评估机构编制征收费用概算。

第十二条  房屋征收部门应当向同级人民政府报告调查结果、征收费用概算、征收补偿方案。征收补偿方案的内容应当包括征收依据、征收目的、征收范围、征收主体、实施单位、实施时间、补偿方式、补偿标准、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁过渡方式和过渡期限、签约期限等事项。

第十三条  拟做出征收决定的市、县区人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在征收范围内公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十四条  市、县区人民政府应当将征收补偿方案征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
    因旧城区改建需要征收房屋的，50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市、县区人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十五条  市、县区人民政府做出房屋征收决定前，应当按照有关规定组织相关部门进行社会稳定风险评估。
    第十六条  在中心城区房屋征收决定涉及被征收人超过300户以上的，县、镇涉及被征收人100户以上的，做出房屋征收决定前，应当分别经市、县区人民政府常务会议讨论决定。
    第十七条  房屋征收决定应当及时公告。公告应当载明征收目的、征收依据、征收范围、征收补偿方案、征收实施部门、征收实施期限、行政复议、行政诉讼权利等事项。
    房屋征收部门和房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
    房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
    第十八条  被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内进行下列活动：

（一）审批新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋、土地用途；

（三）房屋转让、租赁和抵押等；

（四）广告设置；

（五）装饰、装修房屋；

（六）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

（七）居民户口迁入与分户。因出生、婚嫁、军人复转退等特殊情况迁入户口或分户的，公安部门应及时将办理情况通知房屋征收管理部门。

（八）其它不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、城管执法、公安、工商等有关行政管理部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

第二十条  房屋征收涉及中、小学生就学的，可以在原学校或者现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学区学生为由收取其他费用。被征收人凭征收补偿安置协议向公安、电信、邮政、公用事业、教育等部门或单位办理户口、电话迁移、邮件传递、停水、停电以及转学、转托等手续，相关部门或单位应当按照有关规定办理。

第三章  补  偿

第二十一条  做出房屋征收决定的市、县区人民政府应当对被征收人给予下列补偿：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

（四）房屋装修价值的补偿。

第二十二条  被征收房屋的性质、用途和补偿建筑面积以被征收房屋权属证书等有效房屋产权证明或者有效建设批准文件载明的性质、用途、建筑面积为依据确认。

有效房屋产权证明或者有效建设批准文件载明的房屋性质、用途和建筑面积与实际不符的，或者房屋没有有效产权证明和有效建设批准手续的，其性质、用途和补偿建筑面积，依据本办法第十一条规定的调查、认定和处理结果确定。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按拆除建筑物的工程造价结合剩余期限给予适当补偿。

第二十三条  被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
    因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，征收部门应当提供征收范围内或就近的房屋。

第二十四条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
    被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

被征收房屋装修价值的补偿，按住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）规定执行。
    房地产价格评估机构的选取、信用管理、估价技术标准、估价结果争议的解决等事项按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》（陕建发〔2012〕23号）的规定执行。
    第二十五条  在市中心城区，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的40%给予购房补贴。
    第二十六条  被征收人选择房屋产权调换的，应当按照被征收房屋建筑面积进行产权调换并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
    被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值应由同一家房地产评估机构选用同一估价时点，采用相同价值内涵及技术路线进行评估。

第二十七条  在市中心城区，实行产权调换的住宅房屋，按照以下规定增加产权调换房屋建筑面积，且增加的这部分面积不予结算产权调换房屋价款。

（一）三层（含三层，下同）以上非单元式房屋产权调换为多层（七层含七层，下同）以下房屋的、三层（含三层，下同）以上多层单元式套房产权调换为小高层（八层含八层以上至十三层含十三层，下同）房屋的，每户按被征收房屋面积的5%增加产权调换房屋建筑面积；二层（含二层，下同）以下房屋产权调换为多层的、三层以上非单元式套房房屋产权调换为小高层房屋的、三层以上多层单元式套房产权调换为高层（十三层以上，下同）房屋的，每户按被征收房屋建筑面积的10%增加产权调换房屋建筑面积；二层以下房屋产权调换为小高层房屋的、三层以上非单元式套房房屋调换为高层房屋的，每户按被征收房屋建筑面积的15%增加产权调换房屋建筑面积；二层以下房屋产权调换为高层房屋的，每户按被征收房屋建筑面积的20%增加产权调换房屋建筑面积。
    （二）由I区段（东塔路以西，西环路以东；前进路以南，滨江路以北）产权调换到II区段（益州路以西，十号信箱以东；铁路以南）或由II区段调换到II区段以外的区域的，按被征收房屋建筑面积的10%增加产权调换房屋建筑面积；由I区段调换到II区段以外的区域的，按被征收房屋建筑面积的20%增加产权调换房屋建筑面积。

被征收房屋建筑面积加按规定增加的建筑面积后按就近上靠户型原则安排产权调换房屋。拒不执行结算调换产权房屋差价款的被征收人不享受本条第一款的增加面积优惠政策。

被征收人属享受最低生活保障的住户，产权调换房屋建筑面积与被征收房屋建筑面积相等部分及按本办法第二十七条规定增加的建筑面积部分，不结算差价；如不结算差价后的最终面积还不足50㎡，则应安排建筑面积不低于50㎡的住房且不结算差价。

第二十八条  被征收人符合租、购保障性住房条件的，按照省、市有关规定执行。
    第二十九条  征收独立营业用房采取大厅式营业用房产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应等于被征收房屋的建筑面积，并结算差价。产权调换房屋的公摊面积部分，按照产权调换房屋重置价结算房价款。
    第三十条  征收住宅房屋，房屋征收部门未能对选择房屋产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的，产权调换房屋交付前，应向被征收人或公有房屋承租人支付临时安置补偿费。市中心城区暂按下列标准支付：
    以被征收住宅房屋面积计，每年按80元/㎡支付临时安置补偿费。一年的临时安置补偿费不足5000元的，按5000元支付。

今后临时安置补偿费标准由房屋征收部门根据当地房屋市场租金变化情况做适时调整，并发文公布。

第三十一条  产权调换房屋为多层房屋的过渡期限一般不超过24个月；小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过 30个月。过渡期限自被征收人或公有承租人交付房屋之日起计算。
    超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的1.5倍支付临时安置补偿费。
    第三十二条  征收营业、生产加工等收益性房屋所造成的停产、停业损失的补偿，由征收部门根据被征收区域收益房屋的具体情况，在制定征收补偿方案前，委托房地产价格评估机构按照区位相同或相近、交通状况同等、市场环境相当的原则对营业性房屋进行划区分类，分别评估出其租金收益水平，对生产加工业按其行业种类调查测算出其征收前三年的平均利润额与房屋价值的比例。房屋征收部门根据评估机构的调查评估结果合理确定出征收范围内各街区营业房屋和各类生产加工房屋停产停业损失补偿费标准，并在征收补偿方案中载明。

认定收益性房产的条件标准及停产停业损失补偿费发放对象和办法按《陕西省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（陕建发〔2012〕24号）规定执行。

第三十三条  房屋征收部门应当向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁补偿费。

市中心城区暂按以下标准执行：

（一）搬迁补偿费每次按30元/㎡支付，一户一次搬迁补助费低于2000元的按2000元结算。

（二）涉及固定电话移机、空调、有线电视、宽带网迁装等费用，按征收决定公告之日的收费标准给予补偿。

（三）涉及设备搬迁的，按照国家和省市有关货物运输价格等规定支付搬迁补偿费。

搬迁补偿费若需调整，由房屋征收部门根据当地劳动力市场价格变化情况进行测算确定，并发文公布执行。

第三十四条  对按规定期限按期签约搬迁的被征收人，征收部门应给予奖励。

市中心城区按如下办法对按规定期限搬迁的被征收人进行奖励：被征收人或公有房屋承租户在征收决定公告之日起30日内完成搬迁的，每户给予2万元奖励，被征收产权人选择货币补偿的，每户再增加2万元奖励；30日至60日内搬迁的，每户给予1万元奖励，被征收产权人选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励；超过60日搬迁的，不予奖励。
    第三十五条  产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照搬迁的先后顺序自主选择，并予以公布。
    第三十六条  用于产权调换的房屋，应当符合下列规定：
    （一）符合国家质量安全标准；
    （二）产权清晰；
    （三）达到入住条件。
    用于产权调换的住宅房屋最小户型建筑面积不得小于50平方米，每种户型建筑面积之差一般不超过10平方米。
    第三十七条  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项签订补偿协议。
    补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
    第三十八条  房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
    被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
    第三十九条  房屋征收应当先补偿、后搬迁。
    对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

对不表明选择货币补偿或房屋产权调换态度，或以各种理由借口拒绝签订房屋征收补偿安置协议的，征收部门将货币补偿款足额专户存储并提供了产权调换房屋或周转用房后，视为先行补偿。
    任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
    第四十条  被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四十一条  征收补偿协议签订后，征收部门应当将被征收人、公有房屋承租人的土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，有关部门应当及时到国土资源、房屋管理部门办理注销手续。
    实行产权调换的，有关部门应当按照协议的规定，给被征收人及时办理房屋登记手续。被征收人应当按照住宅专项维修资金的相关管理规定缴存产权调换房屋的专项维修资金。

第四十二条  各级房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况向被征收人公布。
    第四十三条  监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监察。
    审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

第四章  法律责任

第四十四条  房屋征收实施单位违反本办法规定进行转委托的，由委托的房屋征收部门予以警告，责令限期改正，情节严重的，撤销对其委托，并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十五条  在房屋征收与补偿工作中，房屋征收部门和房屋征收实施单位的工作人员不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十七条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。   

第四十八条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十九条  房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第五十条  各县区人民政府可根据本办法，结合当地实际，制定具体实施办法。

第五十一条  本办法自公布之日起30日后施行，有效期五年。