宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案

宋莉莉诉宿迁市建设局房屋拆迁补偿安置裁决案 　　原告：宋莉莉，女，江苏省宿迁市饮食服务公司经理，住江苏省宿迁市幸福中路。 　　被告：江苏省宿迁市建设局。 　　法定代表人：华志明，该局局长。 　　第三人：江苏省宿迁市万兴房地产开发有限公司。 　　法定代表人：简新显，该公司董事长。 　　2003年6月5日，宿迁市建设局作出宿建裁字[2003]26号房屋拆迁纠纷裁决，主要内容是：(一)被拆迁人宋莉莉应在裁决书生效之日起15日内拆迁完毕；(二)房屋安置补偿费(包括房屋补偿费、搬家费、附属设施及装饰装潢费、临时安置补助费及停业损失费)共计为685651．88元；(三)万兴公司在中贸百货商城项目完工后提供一处位于该商城项目的房屋(面积与被拆房屋面积相当)，拆迁人调换房屋价格以市场评估价为准；(四)万兴公司安排过渡房一套供被拆迁人临时居住。宋莉莉对该裁决不服，提起行政诉讼，于2003年9月4日向江苏省宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，请求撤销该裁决。 　　原告诉称：被告以方元房地产评估咨询有限公司(以下简称方元公司)的估价作为被拆房屋补偿价是错误的，拆迁人委托方元公司评估时违反了公平、公正、公开的原则，被告以此评估报告直接作为裁决的依据，剥夺了被拆迁人选择评估机构的权利，且评估结果未经双方质证，对房屋的估价不准，被告行政裁决中有关被拆迁房屋置换的内容也不明确，缺乏可操作性。此外，被拆迁房屋在拆迁前一直由他人承租，而对承租人的安置至今未达成任何协议。请求依法撤销被诉行政裁决。 　　原告提交的证据有： 　　1．宋莉莉与高虹、于桂军签订的承包经营合同，用以证明原告房屋已租赁给他人，房屋被拆迁时拆迁人对承租人未做任何安置。 　　2．宋莉莉名下位于宿迁市幸福中路房产情况的录像带，以证明房屋拆迁前的坐落及出租他人等情况。 　　被告辩称：方元公司评估原告房产的程序及结果没有不妥之处，我局根据方元公司的评估报告进行裁决是合法的。原告以拆迁人万兴公司未与被拆迁房屋的租赁人签订协议为由，认为有关行政裁决违法，没有法律依据。拆迁人开发的房屋属期房，我局行政裁决时尚无法确定该项目房屋的具体数量、排列序号、房屋朝向等，裁决没有涉及有关内容并无不当，请求维持该裁决。 　　被告提交的证据有： 　　1．宿迁市发展计划委员会(批复)宿计发(2002)72号关于宿迁市中贸百货商城有限公司(以下简称百货公司)中贸百货商城项目立项的批复，用以证明该公司的中贸百货商城项目已经依法得到批准立项。 　　2．宿迁市规划局宿规用(2002)107号建设用地规划许可证及红线图、宿迁市国土局(2002)国土建字第126号建设用地批准书及拆许字(2003)第3号房屋拆迁许可证和房屋拆迁公告，用以证明建设局已依法取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、房屋拆迁许可证且原告的房屋在规定的拆迁红线图范围内，并依法发布了拆迁公告。 　　3．方元公司企业法人营业执照，证明该单位是具备法人资格的房地产评估咨询有限公司。 　　4．方元公司房地产价格评估机构资格证书，用以证明该单位是具有法定资格的房地产价格评估机构。 　　5．江苏省建设厅房地产业处的证明，用以证实评估人胡中东、孙权为注册房地产估价师。 　　6．方元公司的房地产评估报告，用以证明宿迁市建设局是依据法定机构的评估报告作出的裁决。 　　7．宋莉莉的房屋产权证，用以证明被拆迁房屋属宋莉莉所有。 　　第三人辩称，我公司作为拆迁人，实施的全部拆迁活动均是依法进行的。宿迁市建设局关于拆迁争议的行政裁决合法，应予维持。 　　第三人提交的证据有： 　　1．宿迁市宿城区人民政府关于同意对被拆迁人宋莉莉房屋实施强制拆除的批复，用以证明强制拆迁是经过政府部门批准的。 　　2．宿迁市宿城区人民政府区长办公会议纪要，用以证明宿迁区政府领导对拆迁房屋形成了决议。 　　经过庭审质证认为，被告宿迁市建设局提供的证据可以证明拆迁人用地手续合法，评估机构具备评估资质，但拆迁人单方委托评估机构作出的评估结论，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定；宿迁市建设局及原告宋莉莉提供的证据，可以证明被拆迁房屋所有人是被拆迁人宋莉莉，该房屋被拆迁时已对外承租；第三人万兴公司提供的证据可以证明其拆迁行为的合法性。 　　宿迁市宿城区人民法院经审理查明： 　　2002年4月9日，拆迁人万兴公司的中贸百货商场建设项目由宿迁市发展计划委员会批准立项。2002年9月28日，万兴公司取得了建设用地规划许可证，2002年10月25日，万兴公司取得了国有土地批准书。2003年3月24日，万兴公司取得了房屋拆迁许可证，获得拆迁资格。2003年3月24日，宿迁市建设局发布拆迁公告，并在公告中载明了拆迁范围、搬迁期限、拆迁评估机构。原告宋莉莉的房屋建筑面积为637．07平方米，位于宿迁市幸福中路，在拆迁范围内。方元公司根据万兴公司的委托，对宋莉莉的拆迁房屋进行了估价，由于宋莉莉对被拆房屋补偿价有异议，且要求产权调换，双方未能达成协议。2003年5月28日，万兴公司申请宿迁市建设局对拆迁纠纷进行裁决。2003年6月5日，宿迁市建设局依据方元公司的评估价格对万兴公司与宋莉莉的拆迁纠纷作出裁决，宋莉莉对裁决不服，提起行政诉讼，请求撤销该裁决。 　　宿迁市宿城区人民法院认为： 　　《国务院城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。第十七条规定：被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 　　《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定：对被拆迁房屋进行价格评估时，没有征求被拆迁人的意见；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前三日在拆迁地点公告抽签的时间和地点的规定。 　　本案中，被告宿迁市建设局根据第三人万兴公司的申请，有权依照《国务院城市房屋拆迁管理条例》的规定，对原告宋莉莉与万兴公司之间的拆迁纠纷作出行政裁决。尽管《国务院城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》对行政拆迁程序没有明确的规定，但行政机关在裁决时充分保障当事人的合法权利，允许双方当事人对争议问题进行申辩和陈述。但宿迁市建设局在裁决宋莉莉与万兴公司的拆迁纠纷时，未允许宋莉莉对争议问题予以陈述和申辩，有失公正，仅根据万兴公司的申请及万兴公司单方委托的评估公司的评估结果作为行政裁决的依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。此外，该裁决虽然确定了以产权调换的方式对宋莉莉需要拆迁的房产予以补偿，但却未将调换给宋莉莉房屋的具体位置、楼层、房屋价格等内容予以明确表述，致使拆迁补偿的裁决内容无法执行。综上，该行政裁决程序上违反法律规定、内容上不具有执行效力，应重新予以裁决。鉴于宋莉莉的房屋现已被拆迁，故对裁决内容中的第(一)项予以维持，其余各项予以撤销。 　　据此，宿迁市宿城区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第 (二)项第1、3目的规定，于2003年9月28日作出判决： 　　一、维持宿迁市建设局宿建裁字(2003)26号裁决中的第(一)项；撤销裁决书中的第(二)项、第(三)项、第(四)项； 　　二、宿迁市建设局于本判决生效之日起60日内，对宋莉莉与万兴公司房屋拆迁纠纷依法重新裁决。 　　宣判后，宿迁市建设局不服一审判决，向江苏省宿迁市中级人民法院提起上诉；宋莉莉表示服从一审法院的判决；万兴公司未作书面答辩。 　　宿迁市建设局上诉称：本案涉及的我局行政裁决程序合法，对需产权调换的房屋，因所建房屋施工图尚未绘制，故无法确定调换后房屋的排列、朝向等具体位置。请求依法改判。 　　宿迁市中级人民法院经审理，对一审认定的事实予以确认。另查明，宋莉莉明确表示，对宿迁市建设局裁决中认定的搬家费为每平方米6元和安置费为每平方米20元没有异议。 　　宿迁市中级人民法院认为： 　　本案争议的焦点是：宿迁市建设局的裁决所依据的评估报告是否合法有效。 　　万兴公司的中贸百货商场建设项目经行政主管部门依照法定程序审批，并取得了对被告宋莉莉在幸福中路房产的拆迁许可，万兴公司在与被拆迁方无法达成拆迁协议的情况下，依法申请宿迁市建设局对需拆迁房屋强制拆迁，并无不当，宿迁市建设局根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，在本案的行政裁决第(一)项中决定限期对宋莉莉的房产予以拆迁，符合有关行政法规的规定，依法应予维持。但宿迁市建设局在裁决被拆迁房屋补偿款时，仅以万兴公司单方委托的方元公司的评估结论为依据，违反了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定。本案被拆迁房屋的评估，系万兴公司单方面委托方元公司所为，未经被拆迁人宋莉莉的同意。在万兴公司与宋莉莉无法对房屋拆迁事宜达成一致意见时，宿迁市建设局在行政裁决中以拆迁单位单方面委托的评估公司的评估报告为依据，而不是依照规定在符合条件的评估机构中抽签确定评估单位，对万兴公司与宋莉莉的房屋拆迁纠纷作出裁决不当，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。依照最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第(二)项规定，对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定程序严重违法的，人民法院不予采纳。由于宿迁市建设局没有提供证据证实采纳该评估结论的操作程序合法，故应依法对宿迁市建设局裁决中的第(二)项予以撤销。基于宋莉莉对宿迁市建设局按照有关规定认定的拆迁搬家、安置补偿标准没有异议，应予以确认。由于宿迁市建设局裁决中的第(三)项的内容不具有实际可操作性，故一审判决予以撤销并无不当。基于宋莉莉的房屋拆迁时已对外出租，在安排宋莉莉房屋拆迁后的过渡用房时，应尊重宋莉莉及承租人的选择权。宿迁市建设局在裁决中虽然对宋莉莉房屋拆迁后安排了过渡用房，但由于宋莉莉实际上并未使用，故一审判决对此内容予以撤销，亦无不当。 　　综上，宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，于2003年12月9日判决： 　　驳回上诉，维持原判。